A budapesti ingatlanhelyzet katasztrofális következményei
A fővárosi önkormányzati ingatlanok kezelése súlyos pénzügyi problémákkal küzd. Az önkormányzati helyiségek, különösen a nem lakáscélú ingatlanok, nemcsak hogy nem termelnek bevételt, de folyamatosan veszteséget is okoznak. A hozamok olyannyira alacsonyak, hogy sok esetben még az állampapírok referenciahozamát sem érik el, miközben a fenntartási költségek folyamatosan emelkednek.
Az Állami Számvevőszék megállapításai
Az Állami Számvevőszék (ÁSZ) vizsgálata során kiderült, hogy a nem lakáscélú ingatlanvagyon hasznosításából származó hozamok mélyen a kockázatmentes állampapírok által nyújtott hozam szintje alatt teljesítenek. A magas fenntartási költségek, a bizonytalan kereslet és az üressé váló helységek kombinációja olyan kockázatot jelent, amelyet a tulajdonosoknak magasabb hozamokkal kellene ellensúlyozniuk, ez azonban nem következik be.
Az üresen álló ingatlanok terhei
A fővárosi ingatlanállomány jelentős része „negatív vagyonként” működik, mivel az üresen álló, leromlott ingatlanok nemcsak hogy bevételt nem termelnek, de közvetlen készpénzkiadásokkal járó veszteségeket is okoznak. Ennek fő oka az elmaradt karbantartási kötelezettségek halmozódása, aminek a felújítási igényei gyakran meghaladják a várható hozamokat, így ezek az eszközök gazdaságilag veszteségesnek minősülnek.
Politikai kockázatkerülés
Amikor az ingatlan fenntartási kötelezettségei tartósan meghaladják piaci és használati értékét, az valójában teher, nem pedig vagyonelem. Ennek ellenére a politikai kockázatkerülés miatt az önkormányzatok gyakran ragaszkodnak a rossz minőségű ingatlanokhoz, hosszú évekig fenntartva a holt tőkét.
Pénzügyi következmények helyi szinten
A Józsefvárosi Gazdálkodási Központ 2021-es adatai szerint az üres helyiségekért kifizetett közös költség elérte az évi 187 millió forintot. Az ilyen ingatlanok jelentős terheket róhatnak a kerületek költségvetésére. Ferencvárosban is hasonlóan súlyos helyzet áll fenn, ahol az üres helyiségek közösköltsége a bérleti bevételek jelentős részét emészti fel.
Piac és bérbeadás
A rendszerváltás következményeként a portfólió tele van piacképtelen, leromlott ingatlanokkal. Ezek a gyenge minőségű elemek nemcsak, hogy nem hoznak hasznot, de folyamatos költségeket is generálnak. A városokban lévő ingatlanokni gyakran léteznek piaci értéküket vesztett, időtlen szerződések, amelyek tovább nehezítik a bérbeadást.
Aktív vagyonmenedzsment szükségessége
A diagnózis világos: az önkormányzati ingatlanok kezelése során szükség lenne az aktív vagyonmenedzsmentre, amely megőrzi és növeli az ingatlanvagyon értékét. A jelenlegi passzív szemlélet helyett a stratégiai hasznosításra és a hozamok maximalizálására kell fókuszálni.
